Investitionen in den ukrainischen Argrasektor

Wirtschaftskrise hin oder her: der ukrainische Agrarsektor bleibt für Investoren interessant

Der Autor ist Rechtsanwalt der Rechtsanwaltskanzlei Wolf Theiss in Kiew

Der ukrainische Agrarsektor ist einer der wenigen Wirtschaftssektoren, welcher trotz der andauernden Wirtschaftskrise weiterhin Investoren anzieht. Dennoch gibt es eine ganze Reihe von gesetzlichen Bestimmungen die Investitionen erschweren.

Beschränkungen

Vor allem bereitet die Beschränkung des (direkten) Eigentumserwerbes an landwirtschaftlichen Flächen durch Ausländer Schwierigkeiten bei der Strukturierung von Investitionen in den ukrainischen Landwirtschaftsektor. Aus diesem Grund werden derzeit vornehmlich Gesellschaftsanteile an Unternehmen, welche landwirtschaftliche Flächen oder ein Pachtrecht besitzen, durch Ausländer erworben. Die entsprechenden Pachtverträge werden vorwiegend mit natürlichen Personen (Staatsbürgern der Ukraine) abgeschlossen. Die betreffenden Flächen waren während der Privatisierung der staatlichen bzw. der kommunalen landwirtschaftlichen Unternehmen erworben worden.

Beglaubigung

Die Analyse der Pachtverträge ist daher einer der zentralen Punkte bei der Durchführung einer Due Diligence-Prüfung für ein potenzielles Investment in ein landwirtschaftliches Unternehmen. Beispielsweise müssen Pachtverträge sämtliche zwingende gesetzliche Bestimmungen beinhalten. Das Fehlen einer dieser Bestimmungen könnte zu einer Nichtigkeit des Pachtvertrages führen. Weiters sind Pachtverträge von den Parteien formgültig zu unterfertigen und bei dem entsprechenden Staatsorgan einzutragen. Laut ukrainischem Handelsgesetzbuch bestand zwischen 01.01.2004 und 09.07.2009 die Pflicht zur notariellen Beglaubigung von Pachtverträgen.

Obwohl die erwähnte Bestimmung des Handelsgesetzbuches dem Gesetz zur Regulierung von Bodenpachtverhältnissen („Bodenpachtgesetz") widerspricht, besteht unserer Meinung nach trotzdem das Risiko, dass der Pachtvertrages nichtig ist, wenn er ohne erforderliche notarielle Beglaubigung im erwähnten Zeitraum abgeschlossen wurde. Im Rahmen der rechtlichen Prüfung von Pachtverträgen ist die Widmung des vom landwirtschaftlichen Unternehmen gepachteten Bodens von großer Bedeutung.

Widmung

Die Widmung des Bodens legt den Rahmen zur Nutzung durch den Eigentümer oder Pächter fest. Entsprechend der Widmung gibt es verschiedene Nutzungs-Kategorien, welche etwa die landwirtschaftliche Nutzung oder die forstwirtschaftliche Nutzung vorsehen.
Außerdem wird jede Nutzungs-Kategorie in einzelne Nutzungs-Arten, gemäß ihrer funktionalen Widmung, unterteilt. Ein landwirtschaftlicher Boden kann in die folgenden Nutzungsarten aufgeteilt werden: Boden für Erzeugung von landwirtschaftlichen Gütern, Boden für individuelle Landwirtschaft, Boden für Heuernte und Grasboden. Die Widmung des Bodens spielt deshalb eine große Rolle, da nach dem ukrainischen Recht ein landwirtschaftliches Unternehmen nur landwirtschaftlichen Boden pachten darf, wenn dieser für die Erzeugung von landwirtschaftlichen Gütern gewidmet ist.

Sollte daher ein Unternehmen landwirtschaftlichen Boden pachten, welcher nicht für individuelle Landwirtschaft gewidmet ist, besteht ein hohes Risiko, dass der Pachtvertrag gerichtlich angefochten wird. Ein solches gerichtliches Verfahren kann auf Anregung einer beteiligten Partei (z.B. des Verpächters) eingeleitet werden.
Neben der regulären Pacht von Boden besteht für landwirtschaftliche Unternehmen weiters die Möglichkeit, Boden aufgrund eines Anspruches über Bodenanteile, dem sogenannten „Paj", zu nutzen.
Der Paj stellt kein territorial abgegrenztes Grundstück dar, sondern lediglich einen Rechtsanspruch auf einen Teil einer ehemals im kollektiven Eigentum stehenden Kolchose.