"Keine Gefahr einer erneuten Blase"

Immobilien. Der russische Immobilienmarkt wächst wieder. FIABCI-Präsident Alexander Romanenko über den Wilden Westen, die Bürokratie und Österreich als Investmentstandort.

FIABCI-Präsident Alexander Romanenko im Interview.

Facts

Zur Person

Alexander Romanenko

Präsident ADVECS Real Estate, Präsident FIABCI

Der ehemalige Leistungssportler Romanenko gründete ADVECS 1993. Das Unternehmen ist heute in vier russischen Städten tätig: St. Petersburg, Woronesch, Nischni Nowgorod und Tjumen. ADVECS beschäftigt heute mehr als 2000 Mitarbeiter und unterhält Beziehungen zu mehr als zehn Ländern.

WirtschaftsBlatt: Angesprochen auf Russland sind für die meisten Menschen nur Moskau und St. Petersburg wirklich ein Begriff. Sehen Sie im Immobilienbereich auch außerhalb dieser beiden Städte Chancen für Investoren?

Alexander Romanenko: Gerade außerhalb der beiden großen Städte sehe ich in den kommenden zwei Jahren gute Chancen für neue Investments. Während der Krise ist die Bautätigkeit hier fast eingeschlafen und auch die ausländischen Direktinvestitionen im Immobilienbereich sind im Vergleich zu 2007 stark gesunken.

Wie hat sich der russische Immobilienmarkt generell von der Krise erholt?

2009 und 2010 waren schwierige Jahre für uns. Nun sehen wir, dass internationale Investoren nach zwei Jahren Marktbeobachtung wieder zurückkommen. 2011 wurden aus dem Ausland wieder rund 60 Milliarden US-$ investiert. Die ausländischen Direktinvestitionen sind in den ersten drei Quartalen des vergangenen Jahres wieder auf 70 Prozent des Stands von 2007 gestiegen.

Welche Bereiche sind für potenzielle Investoren am interessantesten?

Am interessantesten ist sicher der Wohnbau. Im Vergleich zu vor der Krise sind die Preise zwar um 35 Prozent gesunken, aber der Bedarf ist hier sehr groß. Nehmen Sie zum Beispiel St. Petersburg: Von knapp fünf Millionen Einwohnern leben rund 750.000 immer noch in Gemeinschaftswohnungen. Die Preiskorrektur durch die Krise war schon in Ordnung, denn es gab definitiv eine große Immobilienblase. Nun geht der Trend hin zu konservativeren Investments.

Wie genau?

Die Entwickler bauen nun viel mehr kleinere Appartments. Auch werden oft geplante Büroflächen, wo das nachträglich möglich ist, zu Wohnflächen umgewidmet. Zudem suchen viele Russen nach Investmentmöglichkeiten im Ausland. Und dazu gehören nicht mehr nur die Superreichen, sondern auch Leute der Mittelschicht, die vielleicht zwischen 300.000 und 500.000 € investieren können. Österreich gilt übrigens in St. Petersburg als einer der attraktivsten Plätze für Investments.

Sie haben erwähnt, dass die Preise für Wohnimmobilien um 35 Prozent gesunken sind. In Moskau sind die Preise aber immer noch sehr hoch. Womit lässt sich dieses Preisniveau rechtfertigen?

Eigentlich gar nicht; nur damit, dass es in Moskau nun strengere Gesetze gibt, um im Zentrum der Stadt bauen zu können. Ich denke, es ist gut, dass Moskau damit versucht, sein kulturelles Erbe zu bewahren. Die meisten Neubauten werden daher auch außerhalb des Autobahnrings entstehen, in den Schlafstädten. Ich sehe aber auch nicht unbedingt die Gefahr einer erneuten Blasenbildung. Der Immobilienmarkt in Moskau wird heute nun einmal durch dieses hohe Preisniveau charakterisiert. Es ist einfach ein Problem, dass es zu viel Geld in Moskau gibt - darunter auch viel Schwarzgeld.

Sie selbst sind seit den 90er-Jahren im Immobiliengeschäft tätig. Wie hat sich der Markt seit damals verändert?

Zu Beginn war es wie im Wilden Westen. Sie müssen wissen, als es mit der Privatwirtschaft losging, gab es überhaupt keine Gesetze. Als wir unsere Immobilienfirma eröffneten, wollte keine Bank mit uns zusammenarbeiten. Das bedeutete, dass wir das ganze Geld bei uns aufbewahren mussten, teilweise bis zu drei Millionen $.

Wie sind heute die rechtlichen Rahmenbedingungen?

Grundsätzlich gibt es in Russland sehr gute Gesetze. Jeder ausländische Staatsbürger kann in Russland Immobilien oder Grundbesitz erwerben, mit Ausnahme von landwirtschaftlichem Grund.

In einigen ex-kommunistischen Ländern gibt es auch heute noch Probleme bei der Einführung eines funktionierenden Katasters oder Grundbuches, beispielsweise in der Ukraine oder Rumänien. Wie ist es in Russland?

In Russland wurde mit dem Aufbau eines Grundbuches gleich nach dem Zusammenbruch der Sowjetunion begonnen und seit damals wurden auch unglaubliche Summen darin investiert. Realistischerweise sollte das System ab 2014 funktionieren. Es ist eine Riesenaufgabe und erweist sich vor allem in den ländlichen Gegenden als schwierig: So gibt es heute mehr als 50 Millionen registrierte Landbesitzer.

Oft wird das Geschäftsklima in Russland kritisiert. Wie bewerten Sie das Umfeld?

Es ist nicht ganz einfach, vor allem für ausländische Investoren, in Russland Geschäfte zu machen. Da braucht es gute lokale Partner. Denn um etwas bauen zu wollen, braucht man bei uns 150 verschiedene Unterschriften. Es dauert etwa eineinhalb Jahre, bis die Bürokratie erledigt ist. Viele ausländische Unternehmen verstehen das nicht.

Sehen Sie Bestrebungen vonseiten der Politik, das Geschäftsklima zu verbessern?

Wladimir Putin ist ein intelligenter Mensch. Er weiß, dass er Änderungen durchführen muss. Sonst ist die nächste Amtszeit seine letzte.

Das Interview führte Beatrice Bösiger