Auch vier Wände können einstürzen

André Exner. Heile Welt steht vor dem Kollaps: Dem sicheren Hafen Wohnimmobilie steht ein Sturm bevor.

Wenn die Welt rundherum zusammenbricht, steuern Anleger sichere Häfen an. Und als der sicherste aller Häfen galt bisher eine Wohnimmobilie in Wien - wer hier investiert hat, musste kein René Benko oder Karl Wlaschek sein, um sein Vermögen ordentlich zu vermehren.

Eine laufende Rendite aus der Vermietung auf einem stabilen und durch Mietrecht und Förderungen vor Blasen geschützten Markt - inklusive Steuervorteile - war praktisch staatlich garantiert. Zinsen für den Kredit sowie Ausgaben wie Maklergebühren konnten von der Einkommensteuer abgesetzt werden, dazu war der Verkauf der Wohnung nach zehn Jahren steuerfrei.

Ein Hurrikan, der Katrina alt aussehen lässt

Diese heile Welt steht vor dem Kollaps: Dem sicheren Hafen Wohnimmobilie steht ein Sturm bevor, der Hurrikan Katrina alt aussehen lässt. Wird die zehnjährige Spekulationsfrist im Zuge des Sparpakets abgeschafft oder auch nur auf 15 Jahre verlängert, wird das Modell Vorsorgewohnung unattraktiv. Denn die Änderung kommt zum ungünstigsten Zeitpunkt - dann, wenn der Markt ­bereits angespannt ist. Grundstückspreise und Baukosten sind in den vergangenen Jahren explodiert, während die Kaltmieten mit rund zehn Euro pro Quadratmeter und Monat eine Grenze erreicht haben, die aufgrund der Einkommenssituation der potenziellen Mieter sozusagen in Stein gemeißelt ist.

Ein einfaches Rechenbeispiel: Wer eine 50-Quadratmeter-Neu­bau­wohnung um 4000 € pro Quadratmeter kauft und um zehn Euro kalt vermietet (und wer kann das schon heutzutage?), bekommt 6000 € jährlich, was einer Rendite von drei Prozent vor Steuern entspricht. Damit kann man schon den Kredit für den Kauf kaum finanzieren, zumal ja ein Teil des Ertrags für Renovierungen vor der erfah­rungsgemäß alle fünf Jahre fälligen Neuvermietung auf die Seite gelegt werden muss.

Attraktivere Alternativen

Da gibt es viel bessere Investments, selbst im Immobilienbereich; etwa die mündelsichere Wohnbauanleihe, die bis vier Prozent Zinsen p. a. KESt-frei ist. Aber auch offene Immo-Fonds oder dividendenstarke Immo-Aktien erscheinen attraktiver als ein Wohnungskauf. Wird vor diesem Hintergrund noch das „Steuerzuckerl" beim Verkauf nach zehn Jahren gestrichen, kauft wohl niemand mehr Vorsorgewohnungen - Pech für Bauträger, Entwickler und auf solche Modelle spezialisierte Unternehmen.

Doch nicht nur Anleger und Immobilienwirtschaft werden leiden! Mal sehen, was passiert, wenn in Wien jährlich Hunderte hochwertige Wohnungen einfach nicht gebaut werden. Denn eins ist sicher: Der Bedarf an Wohnraum wird in Zukunft nicht geringer.