So werden Fehler beim Vermieten vermieden

Richtig vermieten will gelernt sein: Hier erfahren Sie nützliche Tipps, um eventuelle Stolpersteine mit der Anlageimmobilie zu vermeiden - von Mieter bis Steuer.

Als vergleichsweise sichere Investition liegen Immobilien als Anlageobjekte im Trend. Fehler können dabei aber ausreichend gemacht werden: Von der schlechten Wahl eines Mieters bis hin zu Fehlern beim Finanzamt. Christoph Petermann, Geschäftsführer der Raiffeisen Immobilien Vermittlung, gibt nützliche Tipps zum Vermieten.

Der erste Schritt ist die Auswahl des richtigen Mieters - dieser sollte vertrauenswürdig, seriös und solvent sein. Laut Petermann ist es Eigentümern nicht verboten, auch persönliche Fragen beim Kennenlernen zu stellen; schließlich gibt man eine frisch renovierte Wohnung ungern an einen Mieter, der in seiner Freizeit Bernhardiner züchtet. "Besser vorher eine transparente Situation, als später ein böses Erwachen", sagt Petermann.

In Sachen Bonität ist es für einen privaten Vermieter oft schwierig zu überprüfen, ob sich der Mieter die Wohnung auf Dauer leisten kann. Zur Sicherung werden Kautionen oder Bankgarantien vereinbart. Doch auch hier machen Vermieter Fehler: So wird die Kaution manchmal zurückgezahlt, ohne dass das Eigentum geprüft wurde - wer eventuelle Schäden erst später bemerkt, kommt nur umständlich zu seinem Recht. Ähnliches gilt für Bankgarantien: Als Faustregel gilt, dass deren Laufzeit drei Monate länger als die Mietvertragsdauer sein sollte.

Korrekter Vertrag

Vertrauen ist gut, aber ein Vertrag ist besser - und dieser sollte zum Wohl beider Parteien detailliert genug sein. Zu beachten ist dabei, dass es unterschiedliche Rechtsgrundlagen gibt: Einfamilienhäuser mit nicht mehr als zwei Wohneinheiten sind vom Mietrechtsgesetz (MRG) ausgenommen; stattdessen gilt das ABGB, das nur wenige Details regelt. Bei Eigentumswohnungen hängt das anzuwendende Recht vom Alter des Gebäudes ab.

"Eigentümer und Mieter sollten beide informiert sein, welches Recht zur Anwendung kommt", sagt Petermann - sonst wird irrtümlich ein Vertrag aufgesetzt, der dem Recht zuwiderläuft. Makler haben laut Gesetz die Verpflichtung, Mieter über alle wesentlichen Umstände zu informieren - die Rechtsgrundlage des Vertrags fällt ebenfalls darunter.

Bleibt noch der Punkt mit der Versteuerung: Das Vermieten der Immobilien ist zwar bis zu einem Netto-Umsatz von 30.000 Euro pro Jahr unecht von der Umsatzsteuer befreit - wenn die Umsätze aus der Vermietung aber 7500 Euro pro Jahr übersteigen, ist trotzdem eine USt-Erklärung abzugeben. Und in die Einkommensteuererklärung müssen die Einnahmen auf jeden Fall aufgenommen werden.