Rechte und Pflichten eines Doppelmaklers

Rechtstipp. Der Makler hat die Interessen des Auftraggebers sorgfältig zu wahren, auch wenn er zugleich für Dritte tätig ist.

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Zur Person

Dr. Mario Schiavon, Siemer - Siegl - Füreder & Partner

Der Autor des Beitrags ist Partner der Wiener Kanzlei Siemer - Siegl - Füreder & Partner Rechtsanwälte. Dr. Schiavon ist unter anderem auf Immobilien-und Baurecht, Stiftungsrecht sowie Schadenersatzrecht spezialisiert.

Wie weit kann sich ein Käufer einer Immobilie darauf verlassen, dass der beauftragte Makler ihn gegebenenfalls auf bestehende Mängel aufmerksam macht? Und wie verhält es sich, wenn er als "Doppelmakler" tätig ist und er sowohl mit dem Verkäufer als auch mit dem Interessenten einen Maklervertrag hat?

Maklerpflichten

Grundsätzlich ist die Tätigkeit als Doppelmakler nicht zulässig. Das Verbot gemäß Paragraf 5 Abs 1 MaklerGesetz besteht aber u. a. dann nicht, wenn für den betreffenden Geschäftszweig ein abweichender Geschäftsgebrauch existiert. Der Makler hat die Interessen des Auftraggebers redlich und sorgfältig zu wahren. Das gilt auch, wenn er zugleich für Dritte tätig ist. Es besteht eine Meldepflicht, die aber dann entfällt, wenn der Makler annehmen darf, dass dem Auftraggeber die Doppeltätigkeit bekannt ist. Ein Doppelmakler ist um einen Ausgleich der Interessen beider Parteien bemüht. Hat der Makler seine Pflichten gegenüber dem Auftraggeber verletzt, kann Schadenersatz verlangt werden. In einer Entscheidung des Obersten Gerichtshofs (OGH) zu diesem Thema (4Ob 186/10x vom 18. Jänner 2011) wurde festgehalten, dass ein als Doppelmakler tätiger Immobilienmakler keinen Schadenersatz zahlen muss, wenn er den Käufer nicht darüber aufklärt, dass der verlangte Kaufpreis für eine Eigentumswohnung über dem Verkehrswert liegt, da er im Interesse beider Seiten tätig war. Laut OGH trifft einen Makler nur bei auffälligen Preisdifferenzen eine Warnpflicht -oder dann, wenn er ausdrücklich beauftragt wurde, die Angemessenheit des Kaufpreises zu überprüfen.

OGH-Urteil

Im vorliegenden Fall hatte der Käufer einer Eigentumswohnung nach Geschäftsabschluss den als Doppelmakler tätigen Immobilienmakler auf Schadenersatz wegen der Verletzung von Aufklärungspflichten geklagt. Vorgebracht wurde, dass der Beklagte den Käufer pflichtwidrig nicht darüber aufgeklärt hätte, dass der verlangte Preis nicht marktkonform sei und dass sich die Wohnung in schlechtem Zustand befände. Zwar hat der Makler den Auftraggeber jedenfalls über sämtliche Umstände zu unterrichten, die für die Beurteilung des zu vermittelnden Geschäfts wesentlich sind; im Rahmen des zu erwirkenden Interessenausgleichs bei zulässiger Doppeltätigkeit ist er jedoch nicht verpflichtet, dem Alter der Wohnung nicht entsprechenden Mängeln nachzuforschen oder einen Interessenten auf sichtbare Schäden hinzuweisen.

Ebenso besteht für den als Doppelmakler tätigen Immobilienmakler keine Verpflichtung, den potenziellen Käufer von sich aus und ohne besonderen Auftrag darüber aufzuklären, dass der Kaufpreis möglicherweise über dem Verkehrswert liegt. Der OGH verwies allerdings darauf, dass der Immobilienmakler als Sachverständiger auch die entsprechenden gesetzlichen Bestimmungen, die für die Beurteilung des Geschäfts maßgeblich sind, zu beachten hat. Der Makler muss aber weder die Durchsetzbarkeit eines Endtermins noch die Rechtswirksamkeit einer Vertragsvereinbarung beurteilen. Allerdings wird er sowohl auf Widmungen, das Datum der Baubewilligung und allfällige Förderungen hinzuweisen haben. Immobilienmakler sind jedenfalls gut beraten, Interessenten bei nicht in ihre "Zuständigkeit" fallende Anfragen an geeignete Stellen zu verweisen.